Alle wichtigen Informationen zu § 562 BGB

HÄMMERLE hat bereits in einem früheren Blogbeitrag alle grundsätzlichen Fragen zu Pfandrechten und deren Verwertung ausführlich beantwortet. Nun wollen wir das das Grundprinzip, die wichtigsten Aspekte sowie weitere relevante Details rund um den § 562 BGB erklären:

§ 562 BGB bei Gewerbemietverträgen: Worum geht es?

Wenn es darum geht, gewerblich genutzte Immobilien im Zuge einer Insolvenz oder einer Forderungsvollstreckung zu „handhaben“, geht es oft ums Ganze. Die Schwierigkeit besteht darin, dass der Mieter häufig signifikante Mittel in das Objekt gesteckt hat, um es nach eigenen Vorstellungen nutzen zu können. Gleichzeitig hat der Vermieter jedoch  das Interesse an einer entsprechenden Rendite in Form der Mieteinnahmen. Fallen diese aus kann der Vermieter anderweitig die Forderungsbefriedigung suchen,sodass das Instrument des § 562 BGB ins Spiel kommt.

Darum geht es: Jeder Vermieter hat ein Interesse daran, etwaige Zahlungsansprüche gegenüber dem Mieter abzusichern. Erschwerend kommt dabei hinzu, dass die gesetzliche Verjährungsfrist relativ gering ausfällt, gerade mit Fokus auf Veränderungen oder Verschlechterungen von Mietsachen bei Vertragsende (vgl. § 548 Abs. 1 S. 1 BGB). Grundsätzlich steht dem Vermieter für alle „Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters“ (vgl. § 562 Abs. 1 S. 1 BGB).  Das Pfandrecht besteht nach § 562 BGB jedoch nicht für „künftige Entschädigungsforderungen [sowie] für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr“.

Mögliche Ansprüche des Vermieters, die relevant sind:

• Mietforderungen (i.S.v. § 562 BGB)
• Forderungen aus Betriebs- oder Heizungskosten (Energiekosten)
• Ansprüche zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
• Ansprüche aus sonstigen vertraglichen Pflichten
• Reinigungsarbeiten, Übernahme des Winterdienstes

Kurzum: Es gibt eine Reihe von denkbaren Konstellationen, in dem der Vermieter sein Recht nach§ 562 BGB durchsetzen kann. Allerdings erlischt dieses jedoch, sobald Sachen vom Grundstück entfernt werden, ausgenommen jene Entfernungen, die „ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters“ erfolgen (vgl. § 562a BGB).

Bewährte Methoden, um als Vermieter eigene Recht des § 562 BGB sicherer zu gestalten

Im Rahmen unserer Praxis als Industrieauktionshaus stellen wir häufig fest, dass die Rechte  aus § 562 BGB nur unzureichend oder zu spät wahrgenommen werden. Gerade wenn es um Insolvenzverfahren geht, wo ein schnelles Verfahren womöglich eine Sanierung sicherstellt, ist das problematisch. Wir möchten daher Sicherungsmittel darstellen, die der Vermieter hat, um § 562 BGB ohne größere Schwierigkeiten durchzusetzen.

Vereinbarung von Abkopplungsklauseln

Es macht in der Praxis einen großen Unterschied, ob Ansprüche wirklich „klar und eindeutig“ im Sinne der Gesetze bestehen oder Mieter die Möglichkeit haben, die eigentliche Mietforderung oder deren Sicherung durch  § 562 BGB zu blockieren. Nicht ohne Grund empfiehlt es sich deshalb, sog. Abkopplungsklauseln zu vereinbaren. Darin werden Gegenrechte und Gegenansprüche, die der Mieter haben kann, getrennt behandelt von Ansprüchen des Vermieters.   Aus Gesichtspunkten des § 562 BGB sollten daher auch Gewährleistungsansprüche aus Sachmängeln, Schadenersatzansprüche, Minderungsrechte, Zurückbehaltungsrechte sowie Möglichkeiten der Aufrechnung mit eingeschlossen werden.

Das Resultat: Mieter müssen zunächst leisten, etwaige Rückforderungsansprüche sind dann Teil eines separaten Verfahrens. Der Mieter kann also nicht beliebig drohen, sondern muss zwangsläufig klagen – mit allen Risiken.

Patronatserklärung abgeben

Neue Unternehmen, Start-Ups oder Tochtergesellschaften größerer Konzerne können für sich genommen oftmals nicht die nötigen Sicherheiten bieten. Mithilfe einer Patronatserklärung, die vom Mutterkonzern in Bezug auf die Tochtergesellschaft und gegenüber dem Vermieter abgegeben wird, wird eine bessere Einklagbarkeit geschaffen. Eine sog. „harte“ Patronatserklärung stellt sicher, dass trotz der Insolvenz des eigentlichen Mieters § 562 BGB noch angewendet  werden kann.

Schuldbeitritt eines Dritten

All das, was einer zusätzlichen Absicherung der Forderungen des Vermieters entspricht, ist in der Praxis gerne gesehen. Dadurch entsteht eine eigene Mietvertragsverbindlichkeit in Bezug auf Miete und Betriebskosten, ein entsprechend häufig genutztes Instrument zur Absicherung des § 562 BGB.

Kaution als Sicherheit

Mieter einer Gewerbemieteinheit können entweder eine Barkaution leisten oder ein Sparkonto eröffnen, das auf den Vermieter läuft und einen Treuhandvermerk aufweist. Alternativ lassen sich Sparbücher im Namen des Mieters verpfänden oder Kautionen in Form von Bürgschaften erbringen. Wichtig ist hierbei, dass sich § 562 BGB nicht automatisch auch auf Kautionsansprüche erstreckt.

§ 562 BGB: Abschließende Bemerkungen

§ 562 BGB ist in vielfältiger Form denkbar, sehr wohl auch als Sicherungsübereignung oder Verpfändung von Rechten. Gerade bei Industrieunternehmen ist es durchaus üblich, dass Warenlager oder Fertigerzeugnisse als Mietsicherheit dienen. Ihre Werthaltigkeit kann jedoch nur durch Wertgutachten und regelmäßige Inventuren bestimmt werden. HÄMMERLE unterstützt durch sein breites Leistungsspektrum verschiedene Akteure dabei, etwaige Bestandteile des Pfandes aus § 562 BGB korrekt einzuordnen und ggfs. zu verwerten.

Weitere spannende Beiträge rund um Insolvenzverfahren, Gebrauchtmaschinen und Co. finden Sie im HÄMMERLE Blog. Werfen Sie einen Blick hinein!

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