veröffentlicht am 12.11.2018

Wenn die Zeit drängt: Mietkosten während des Insolvenzverfahrens

Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens werden für Schuldner und Gläubiger maßgebliche Prozesse in Gang gesetzt, insbesondere gilt es nun bestimmte Fristen und Regularien zu beachten. Entgegen der allgemeinen Auffassung, wonach das Eigentum der dem Schuldner gehörenden Vermögensgegenstände erlischt, erhält tatsächlich aber der Insolvenzverwalter die sog. Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über die jeweilige Insolvenzmasse (§ 80 Abs. 1 InsO). Die Frage, die in diesem Kontext oftmals aufkommt: Wie werden Mietverpflichtungen während des Insolvenzverfahrens behandelt?

 

HÄMMERLE informiert zum Themenkomplex und beantwortet Ihnen die wichtigsten Fragen hierzu.

 

Der wichtigste Grundsatz:
Mietvertrag erlischt nicht automatisch mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Nicht allein in Fällen der Privatinsolvenz geht mit der Verfahrenseröffnung oftmals die Sorge einher, bald auf der Straße zu stehen – auch hinsichtlich gewerblicher Mietverhältnisse wird befürchtet, dass durch der Wegfall der Infrastruktur und bewährter Prozessabläufe die Chancen auf einen erfolgreichen Abschluss schwinden. Der Vermieter hat bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht das Recht, die Verfügungsgewalt des Objektes wieder an sich zu reißen und somit eine mögliche Fortführung des darüber laufenden Geschäftsbetriebs zu torpedieren.

 

Bei privat bewohnten Wohnungen

Grundsätzlich gilt: Weder Vermieter noch der Insolvenzverwalter haben bei Eröffnung eines Insolvenzverfahrens das Recht, von einem etwaigen Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Dies gilt in Bezug auf Privatwohnungen – auch entsteht kein außerordentliches Kündigungsrecht aufgrund eines Zahlungsverzugs, der vor Verfahrenseröffnung stattgefunden hat. In § 112 InsO ist eine sog. Kündigungssperre definiert, die zum Schutz des Mieters gilt. Damit ist die klassische Regelung, wonach bei Mietrückstand von mindestens zwei Mieten eine Kündigung ausgesprochen werden darf, hinfällig.

Anders sieht es aus, wenn während des laufenden, also bereits eröffneten Insolvenzverfahrens ein derartiger Mietrückstand sich anhäuft. Damit sind die Phasen vor und nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens sozusagen getrennt zu betrachten und bieten dem Mieter die Möglichkeit, dennoch in der Wohnung zu bleiben.

 

Bei gewerblichen Mietobjekten

Auch in Bezug auf gewerbliche Mietverträge gilt die o.g. Regelung, wonach kein besonderes Kündigungsrecht erwächst, wenn aufgrund rückständiger Mietzahlungen, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens angefallen sind, ein Ausstieg aus dem Mietvertrag durch den Vermieter beabsichtigt ist. Die typischen mietrechtlichen Grundsätze finden erst wieder Verwendung, wenn danach mindestens zwei Mietzahlungen ausbleiben.

Der Insolvenzverwalter hat jedoch gemäß § 109 InsO das Recht, ein gewerbliches Mietverhältnis mit Frist binnen drei Monaten zum jeweiligen Monatsende aufzukündigen. Wenn der Geschäftsbetrieb trotz laufendem Insolvenzverfahren fortgesetzt wird, dann ist dieser Schritt unwahrscheinlich – in jedem Fall aber sicher, wenn eine Abwicklung des Betriebs stattfindet. Die weitreichenden Befugnisse des Insolvenzverwalters können somit mitunter gar Schlimmeres verhindern, denn bei Gewerbeobjekten sind deutlich längere Kündigungsfristen sowie Vertragslaufzeiten eher die Regel als im privaten Bereich.

Die Rechtsprechung erlaubt kein eindeutiges Bild hinsichtlich etwaiger Vertragsklauseln, die dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht im Falle der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens zusprechen. Im Einzelfall droht damit deshalb nicht selten eine juristische Auseinandersetzung, die Zeit und Geld bindet. In jedem ausgeschlossen und damit unwirksam ist eine solche Klausel hingegen bei privaten Mietverhältnissen.

 

Weitere Aspekte im Spannungsgefüge Mietkosten/Insolvenzverfahren und Verwertungsmaßnahmen

Die Behandlung von Mietkosten in der Insolvenz ist oftmals ein wichtiger Faktor, denn nicht wenige Unternehmenskrisen sind auf zu hohe Kostenblöcke zurückzuführen. Den Unternehmen fehlt damit bei Auftragseinbruch oder konjunkturellen Einbrüchen schlicht das Rüstzeug, um die Produktion oder aber die Fixkosten flexibel zu drosseln. Wir bei HÄMMERLE mussten bereits mehrfach diesem Aspekt Rechnung tragen und in einem unserer Verfahren beispielsweise die Auktionslaufzeit halbieren, da die Ersparnis der monatlichen Miete einen Ertrag von 50.000 EUR bedeuten würde – damit kommen 25.000 EUR der Insolvenzmasse zugute.

Mietverbindlichkeiten, die sich während eines eröffneten Insolvenzverfahrens anhäufen, sind Teil der Masseverbindlichkeiten und müssen durch den Insolvenzverwalter grundsätzlich beglichen werden. Schwieriger ist die Situation in den Fällen, wo bereits rückständige Mietzahlungen gegeben sind und der Vermieter ein sog. Vermieterpfandrecht geltend macht. In dieser Konstellation ist es empfehlenswert, den Vermieter für die Sache zu gewinnen und einen guten Verwertungserlös zu forcieren, um die Wahrscheinlichkeit eines erfolgreichen Fortbestands des Unternehmens auch nach erfolgter Eröffnung des Insolvenzverfahrens zu erhöhen. Derartige Mietkosten bzw. Pfandrechte des Vermieters wären ansonsten ein Faktor für ein frühzeitiges Scheitern, insbesondere bei Industrieunternehmen mit entsprechend notwendigen Produktionsflächen, Anlagen und Equipment.

 

HÄMMERLE agiert auch als Dienstleister für Vermieter, die sich dagegen entschieden haben, dem insolventen Schuldner durch Aufschieben und Nicht-Durchsetzung der eigenen Ansprüche zu helfen. Unsere Verwertungstätigkeit bietet sich damit auch Vermietern an, die das ihnen zustehende Vermieterpfandrecht ausüben möchten. Zudem ist in ausgewählten Fällen eine Auslagerung denkbar, etwa in Form der Sicherung in HÄMMERLE-eigenen Hallen – insbesondere bei hohen Mietverpflichtungen oder Standortverlagerungen in Verbindung mit werthaltigem Inventar welches sich in der Immobilie befindet.

 

Bildnachweis: (© 4th Life Photography – stock.adobe.com)

 



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