Im Mietrückstand? Wir verraten Ihnen alles Wissenswerte zum Vermieterpfandrecht

All das erfahren Sie in diesem Beitrag von HÄMMERLE.

Voraussetzungen für das Vermieterpfandrecht

Das Vermieterpfandrecht findet insbesondere im Bereich der Geschäftsraummiete Anwendung. Im Vergleich dazu ist es für Wohnraummietverhältnisse eher von geringer praktischer Bedeutung. Und zwar u.a. aufgrund des gesetzlich vorgeschriebenen Pfändungsverbots.

Das heißt: Können Sie die Miete für Ihre Geschäftsräume nicht mehr zahlen, muss Ihr Vermieter Sie über das Pfandrecht schriftlich informieren und Sie darüber in Kenntnis setzen, dass er plant, von diesem Gebrauch zu machen. Das reicht aber natürlich noch nicht aus, damit der Gebäudebesitzer Ihre Büroeinrichtung etc. pfänden darf! Vielmehr muss er sich um einen Vollstreckungstitel durch das zuständige Gericht bemühen sowie einen Gerichtsvollzieher mit der Anfertigung einer Bestandsliste beauftragen. Diese Liste stellt dann die Grundlage für die Umsetzung des Vermieterpfandrechts dar.

Des Weiteren liegt die Beweislast beim Vermieter, d.h. er muss Ihren pfändbaren Besitz nachweisen. Sie müssen während des Rechtsstreits wiederum ggf. belegen, dass ein Gegenstand nicht pfändbar ist.

Hinweis: Der Eigentümer der Gewerbeflächen darf für die Durchsetzung des Vermieterpfandrechts nicht einfach Ihre Büros betreten. Hierzu ist das oben erwähnte gerichtliche Urteil notwendig. Verschafft sich der Hausherr ohne diesen Zutritt, handelt es sich um eine sogenannte unerlaubte Selbsthilfe. In solch einem Fall können Sie rechtliche Schritte einleiten.

In diesen Fällen kann der Hausherr das Vermieterpfandrecht (nicht) ausüben

Die folgenden Aspekte u.a. können dazu führen, dass ein Hauseigentümer von seinem Pfandrecht Gebrauch macht.

• Schadensersatzansprüche aufgrund von Verletzungen der Vertragspflichten (z.B. Mietrückstände)
• Es sind Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung fällig
• Nutzungsentschädigung nach beendetem Mietverhältnis
• Kosten der Kündigung
• Vertragsstrafen

Demgegenüber greift das Vermieterpfandrecht nicht bei diesen Gesichtspunkten:

• Zahlung der Mietkaution
• Künftige Entschädigungsforderungen
• Mietforderungen über das laufende sowie das folgende Mietjahr hinaus
• Ansprüche außerhalb des Mietverhältnisses.

Gepfändet werden können prinzipiell sämtliche körperlichen und beweglichen Gegenstände. Auch Bargeld zählt hierzu. Forderungen gegenüber Dritten sind hingegen vom Vermieterpfandrecht ausgeschlossen. Das gilt auch für Kraftfahrzeugbriefe u.Ä.

Der Anspruch auf fremdes Eigentum kann erlöschen

Es gibt ein paar Situationen, in denen das Vermieterpfandrecht erlischt. So beispielsweise, wenn sich die pfändbaren Gegenstände nicht länger auf dem Grundstück der Immobilie befinden. Das heißt allerdings nicht, dass Sie Ihre Anlagen einfach „verschwinden lassen“ können. Vielmehr müssen Sie den Hausbesitzer über die Entfernung der Gegenstände informieren und dieser darf keinen Einspruch dagegen einlegen. Für diesen Einspruch bleibt dem Vermieter ein Monat Zeit. Spricht er sich nicht gerichtlich gegen die Entfernung der pfändbaren Dinge aus, erlischt das Vermieterpfandrecht an den beweglichen Sachen.

Darüber hinaus können diese Fälle dazu führen, dass das Recht erlischt:

• Der Vermieter stimmt der Entfernung bestimmter Gegenstände zu. Dann darf er die entfernten Dinge nicht mehr pfänden.
• Werden Sachen im Zuge des alltäglichen Geschäftsbetriebs entfernt, können diese ebenfalls nicht durch das Vermieterpfandrecht in den Besitz des Hauseigentümers übergehen. Und zwar auch, ohne dass der Vermieter über die Entfernung informiert wurde.
• Werden die Geschäftsräume von einem neuen Besitzer übernommen, wird das sogenannte Anwartschaftsrecht aufgehoben, wodurch auch das Pfandrecht ungültig wird.
   

Vermieterpfandrecht: Zusätzliche Hinweise

Ihr Vermieter kann Ihre Sachen pfänden, solange eine Forderung nicht beglichen ist. Das gilt auch, wenn Sie in der Zwischenzeit aus den Büros ausziehen. In diesem Fall kann der Hausverwalter weiter auf die Sicherungsübereignung mittels Vermieterpfandrecht bestehen. Sofern die gepfändeten Gegenstände aus dem Mietobjekt entfernt wurden, kann der Hausherr das Zurückbringen der Objekte als auch eine Herausgabe verlangen.

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