Zwangsversteigerungen – Was ist das und welche Vorteile genießen die Käufer?
Bekannt sein dürften Ihnen Zwangsversteigerungen vor allem im Hinblick auf die Verwertung von Immobilien: Ist ein (Privat-)Schuldner zahlungsunfähig und lässt sich trotz sorgfältiger Abwägung möglicher Alternativen nicht sicherstellen, dass eine Verbindlichkeit bedient wird, so kann eine Bank (und auch andere Gläubiger) eine Verwertung anstreben. Da diese Verwertung im Ernstfall auch ohne die Zustimmung des Eigentümers erfolgen kann, spricht man von Zwangsversteigerungen.
Weniger häufig, aber dennoch gängige Praxis sind auch Zwangsversteigerungen des Anlagevermögens insolventer Unternehmen. So ist es in Fachkreisen nichts Besonderes, wenn auf Versteigerungen etwa Maschinen versteigert werden. Auch wenn für insolvente Unternehmer oder Privatpersonen eine solche Versteigerung keine schöne Sache ist, so bieten sie jedoch Vorteile für alle Beteiligten:
- Für Insolvenzverwalter bieten Zwangsversteigerungen den Vorteil, dass verkäufliches Anlagevermögen kosteneffizient, zielgerichtet und auch rechtssicher angeboten werden kann.
- Zu den Vorteilen möglicher Käufer auf Zwangsversteigerungen gehört die Chance auf einen Zuschlag zu attraktiven Konditionen.
- Versteigerungen haben aber auch für die ehemaligen Eigentümer Vorteile: Durch das Auktionsformat ist zumindest wahrscheinlich, dass wertvolle Güter nicht „für’n Appel und ‘n Ei“ verkauft werden
Wann es zu Zwangsversteigerungen kommt
Wichtig ist zunächst Folgendes:
- Rechtlich gesehen sind Zwangsversteigerungen und Industrieversteigerungen zur Verwertung zwei verschiedene Dinge. Bei Zwangsversteigerungen werden unbewegliche Vermögenswerte versteigert, zu denen neben Bebauung und Grundstücken auch Aufbauten wie Maschinen gehören können. Im Rahmen von Industrieversteigerungen versucht ein Insolvenzverwalter hingegen verwertbares Anlagevermögen nach gesetzlicher Maßgabe zu liquidieren.
Zu Zwangsversteigerungen kann es schließlich kommen, wenn ein Schuldner die Forderungen seiner Gläubiger nicht (mehr) bedient. Gläubiger können dann mit Hilfe der Justiz Forderungen auch in das unbewegliche (Immobilien-)Vermögen vollstrecken und beim zuständigen Amtsgericht Zwangsversteigerungen in die Wege leiten.
Das zuständige Gericht prüft diesen Antrag und entscheidet je nach Sachlage individuell. Nur wenn eine Begleichung der Forderungen unwahrscheinlich erscheint, werden Zwangsversteigerungen in die Wege geleitet.
Auch wenn einem Schuldner so im schlimmsten Fall das Eigenheim genommen wird, so sind solche Versteigerungen dennoch ein eng geregeltes Verfahren. So gehört beispielsweise die Ermittlung des Verkehrswertes vor dem Versteigerungstermin dazu.
Da die Nachfrage nach Immobilien in den letzten Jahren stetig steigt, sind auch die durchschnittlichen Zuschlagspreise bei Zwangsversteigerungen deutlich gestiegen. Mitunter übersteigt der Erlös sogar die offenen Forderungen, sodass einem Schuldner im besten Fall sogar noch Vermögen bleibt.
Zwangsversteigerungen bieten viele Vorteile für Käufer
Für Käufer bietet der Erwerb eines Objekts aus Zwangsversteigerungen diverse Vorteile:
- Durch die Analyse des Verkehrswertes steht in der Regel eine verlässliche Orientierungshilfe zur Verfügung
- Der Eigentumsübertrag und die erforderlichen Eintragungen im Grundbuch sind planbar und sichergestellt
- Objekte, die keine Interessenten überzeugen können, können mit etwas Glück auch deutlich unter dem Verkehrswert erstanden werden. Wird ein Objekt in einem ersten Termin nicht verkauft, so wird das Mindestgebot gestrichen bzw. gesenkt
Ein weiterer Vorteil von Zwangsversteigerungen für Käufer ist, dass mitunter Objekte erstanden werden können, die unter normalen Umständen niemals auf den Markt gekommen wären. Dies gilt für begehrte Wohnimmobilien ebenso wie für Gewerbeobjekte.
Auch spielen in einem solchen Verfahren Emotionen keine zentrale Rolle. Sicherlich sind Zwangsversteigerungen aus Sicht des Schuldners ein tiefer Einschnitt, allerdings ist es moralisch auch nicht verwerflich, dass Immobilien zur Begleichung offener Forderungen verwertet werden. Bieter und Interessenten treten außerdem nicht direkt mit Eigentümern in Kontakt (es sei denn diese bieten aus Eigeninteresse Besichtigungsmöglichkeiten o.ä.).
Tipp: Mit Hilfe von Wertgutachten lässt sich in der Regel ein guter Einblick gewinnen. Dennoch ist es nicht auszuschließen, dass bei ersteigerten Objekten Investitionen erforderlich sind, die so nicht sofort ersichtlich waren. Interessenten sollten also ggf. eine gewisse Reserve einkalkulieren.
Ausgerichtet und bekannt gemacht werden Zwangsversteigerungen durch das Amtsgericht. Zuständig ist jeweils das Amtsgericht, in dessen Zuständigkeit sich ein Objekt befindet. HÄMMERLE bieten Ihnen dazu eine breite Auswahl an Objekten aus jeder Branche – reinschauen lohnt sich!
Zwangsversteigerungen bei HÄMMERLE – ein paar Fragen und Antworten
In unserem kurzen FAQ bieten wir von HÄMMERLE Ihnen ein paar Antworten rund um die wichtigsten Fragen bei Zwangsversteigerungen:
Welche Objekte lohnt es sich aus finanzieller Sicht zu versteigern?
Wie kommt der niedrige Preis bei Zwangsversteigerungen zustande?
Wie laufen Zwangsversteigerungen ab?
Möchten Sie mehr über Zwangsversteigerungen erfahren? Dann nehmen Sie Kontakt zu uns auf oder schauen sich unsere Online-Auktionen an!
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Autor: HÄMMERLE